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lpr定价基准转换是什么意思

这是年末央行放出来的重磅大事。大家要重新认识LPR,它将与我们的未来生活息息相关了,因为存量房贷利率要在2020年转换完毕,未来使用“LPR+基点”模式。

德先生用通俗易懂的解释告诉大家,如何选择房贷利率切换,以及可能对我们造成的影响?lpr定价基准转换是什么意思

1.固定利率和“LPR+基点”模式的不同。

固定利率理解非常简单,就是从现在一直到借款期限满利率不做调整,现在约定好一个利率一直执行下去。购房者和银行愿赌服输,未来利率市场上扬,购房者多省了钱,利率市场价格下跌,银行多赚了钱。

“LPR+基点”模式听上去复杂,但其实也挺简单。其实就是目前做转换时,计算好加或者减的基点,未来固定不变。每年按照前一个月LPR计算下一年的房贷利率。也就是说每年都进行随行就市一次。双方进行市场互动。至于沾光和或者吃亏,也仅仅在一年内有效。第2年就又调整回来了。

小结:固定利率的选择变成了购房者同银行之间的博弈,而共同选择“LPR+基点”模式,则是随着利率市场随波逐流,双方一起同市场博弈。lpr定价基准转换是什么意思

2.存量购房借款人有选择固定利率的权利吗?

其实在过去和现在申请房贷时,也都有可以申请固定利率或者幅度利率,这个选择一直都有。但是银行给过这个选择吗?没有,从来也没有过。这只是存在文件中的选择。

因为选择固定利率,其实对银行和购房人的风险都很大。上面讲了,其实形成了一种对赌关系。银行要做好自己的盈利管理,否则市场利率一直上扬,银行说不定要亏损。购房者如果利率下跌过深的话也会非常不满意,会提出调整要求。

在过去的房贷历史上,银行一直不主张给予购房者固定利率,也很少会同意购房者提出的固定利率借款要求。所以虽然此次文件中提出了可以固定利率商议,但是我们根据历史经验,银行基本上会100%拒绝购房人的想法。

小结:长期房贷利率采用固定利率的想法只是一个理论事宜,实践中谁成功了?lpr定价基准转换是什么意思

3.假如万一银行同意了呢,我们该做如何选择?

如果在此次利率转换时,银行同意做固定利率和“LPR+基点”模式两种选择,那么我们肯定选择后一种,也就是“LPR+基点”模式。

现在LPR在短期和中期趋势上肯定是在下行通道上。最主要的原因就是

A.国家调控希望将资金扶持于实体经济,要大力降低企业负债成本。LPR如果持续维持高位,那么如何让实体经济得到更便宜的借款呢?

B.目前国家在降息、降准,走的是货币宽松化的货币政策道路。市场资金供应充沛,那资金价格而且也不可能向上浮动。

C.实际操作中,央行也是通过降低MLF操作利率的方式,引导LPR利率下调。11月5日,央行开展4000亿元1年期MLF操作,中标利率为3.25%,较上次下行了5BP。

小结:房贷期限动辄20年、30年,谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌。但是中期之内是下跌的趋势,已经毋庸置疑了。lpr定价基准转换是什么意思

4.存量购房人如何进行“LPR+基点”模式的转换?

在2020年3月开始,9月前结束,就可以进行实务操作转换了。采用的参考利率是2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加或者减基点数值。

商业性个人住房贷款,在转换期间加点数值是被锁定的,不会发生是否3月还是6月转换,产生利率不一致的情况。

举个例子,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为10年,原合同签订利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。

现在执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果购房人和银行约定重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么计算出来的转换基点为59个基点,也就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年1月1日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

在此后的第一个重定价日,也就是2021年1月1日起,盯住前一个月公布的LPR价格计算,如果2019年12月LPR下降为4.7%,

2021年1月1日至12月31日,执行的利率水平变更为5.29%(4.7%+0.59%)。

此后每年以此类推,进行逐年调整,一直到10年后期满。

小结:房贷利率转换过程还是比较简单,在未来2020年不受转换影响的,真正开始同贷款市场利率接轨是从2021年开始的。lpr定价基准转换是什么意思

总结一下:银行为了自己的贷款资金的风险管理可控,过去现在和未来都不太会同意以固定利率来锁定房贷借款成本。而且从LPR中期走势看,肯定“LPR+基点”模式在中期之内选择是划算的。

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2019年12月28日,中国人民银行发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,要求目前存量按照基准利率上浮的房贷利率需要转换为固定利率或者LPR利率。LPR利率一年调整一次,固定利率合同期限内利率固定。现有的存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。lpr定价基准转换是什么意思

利率的变动

相信很多人看了上述人行的公告,可能还是一脸懵逼,下面我们通过比较口语化的表述来对这个利率的变动进行一个解释。

在2020年10月8日之前,我们与商业银行签订的房贷利率基本都是基准利率上下浮动一定的比例,比如基准利率上浮20%。目前的央行五年期及以上的基准利率为4.9%,基准上浮20%即贷款利率为5.88%。与商业银行签订房贷借款合同之后,上浮比例在贷款期限内再也不变的,贷款利率要发生变化,只能是等央行的基准利率变动。但基准利率并不是随时变动的,快则一年半载,慢则三五年都没有变化,比如目前我国的基准利率执行的还是2015年10月发布的基准利率,所以说早期签订的房贷利率,可能与目前整个市场融资的贷款利率是不匹配的,但是又未能及时调整。

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按照2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告,要求自从2019年10月8日起,新办理的房贷利率都是LPR+固定的点数,当时并未对存量已批的贷款利率进行调整。也就说新的房贷利率约定的都是LPR+固定点数,点数确定之后,不再更改,LPR跟随市场的变化而变(目前的LPR值是每个月调整一次),当然频繁调整给银行带来的工作量太大,所以这次的文件规定是每年根据最新的LPR调整一次,以使得我们的贷款利率与市场相匹配。

举个简单的例子:你之前签订的房贷利率为基准利率上浮20%,即5.88%,此次转换文件要求:为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。目前的市场上五年期以上的LPR为4.8%,所以首次转换你的房贷利率即为:LPR+108BP(108BP=1.08%),转换后108BP的加点固定不再变,往后每年,根据最新的LPR值调整一次贷款利率,这相比于原来的基准上浮更加接近市场(基准利率没有一年一变,而整个市场的融资水平一直是在变化的,因此基准上浮的方式无法及时反映市场的利率水平,不利于保护借贷双方的权益)。此次存量的上浮利率批量转为LPR计价方式也是我国利率市场化改革的一个重要步骤。

固定利率好还是LPR好

如果此次变更,你选择固定利率,比如跟银行约定贷款利率为6%,那么未来几十年内,你这个房贷的利率就保持不变了;如果说你选择的是LPR加点的利率,那么未来几十年,你的房贷利率可能每年都会发生变化,因为LPR的利率是一直调整的。

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选择LPR的利率,你和银行是公平的,利率随着市场的变动而变化,永远最接近真实的市场贷款水平;选择固定利率则是赌一把,未来的LPR如果持续上扬,你就是赚到了,但如果LPR下降的话,那么你就亏了。

个人或许还有赌一把的心态,但银行肯定不会,所以说虽然文件上说明允许选择固定贷款利率,但大部分银行应该会拒绝这个方式,仍然会要求用户选择LPR的贷款利率。

LpR实行之后,到底是选择固定利率好,还是一年一变的好?总体上来讲,还是使用浮动率率好一些,因为国家之所以出台这样的政策,就是想拓宽融资渠道,解决融资难和融资贵的问题,所以说如果你采取浮动利率的话,很有可能会降低融资成本,如果你使用固定利率,那么从你签订合同的那一刻起,你的融资成本就是不变的,不管经济情况发展如何,你都要按时按点的支付利息,而从目前的金融政策取向来看,低利率是一个趋势和方向,也就是说利率水平会逐渐的降低,如果你使用lpR,那么你支付的利息就会跟随利率的变化而变化,如果利率整体下行的话,那么你的融资成本会逐渐的降低,这样会释放你的资金效率,让人们有更多的钱去做应该做的事。
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当然也有人会有这样一种担心,如果银行的利率上涨,甚至超过了固定利率,那么我们采取浮动利率不是吃亏了吗?确实有这样的情况存在,但从目前整体的经济态势和金融政策取向来看,这种概率会非常低,国家出台这个政策,就是为了更加方便灵活的进行融资,大概率不会出现越用越贵的情况。

综上,现在国家的金融政策就是稳增长,所以说采取浮动利率一定会有一定的优惠条件,如果你正好有所需要的话,建议你采取浮动利率方式。

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临近年底,各项政策密集出台!这不,12月28日,央行发布了公告,存量贷款利率也将全面转换成与LPR相挂钩的,这一政策涉及亿万存量“房奴”自身的利益,一时受到很大的关注!

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央行存量贷款改革方案

相关的政策,网上有很多的解读,可大抵归纳为以下几点:

  1. 调整时间:2020年3月1日开始,原则上需在2020年8月1日前完成,时间跨度5个月。

  2. 存量贷款利率实行的“基准利率+上浮”,全面将调整为“LPR利率+加点”的方式。

  3. 调整后,利率夜有两种可选方案:

  • 固定利率:此次调整期间,借款人可与金融机构约定,剩余贷款期限内利率固定不变的!比如,原本利率是基准上浮20%(5.88%),但每年会随基准利率调整而调整。此时,借款人可有机会与银行商定,利率一直固定保持5.88%不变的。

  • LPR+加点:此次调整之后,LPR利率随市场行情浮动变化(一般一年一调整),但加点系数一直保持不变。

两者相比可知,如果未来LPR利率,不断上涨,那么肯定是前者更为合算;反之,LPR利率下调,则采用后者更为合适!

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未来LPR利率走势情况

现如今,问题的关键就转变为,对于未来LPR利率走势的判断。而房贷期限动辄20年、30年,谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌,但就目前国内的情况来看,至少在最近几年,市场利率大概率会继续下行的。

此前,LPR利率已经多次调整,且LPR利率已经多次下调了5个基点,而与房贷利率最密切相关的5年期LPR,也从最初的4.85%、调整为4.80%,下降了0.5%!估计,这种下调的趋势,至少短期内是不会有所改变的!

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总之,既然未来LPR利率,还有可能进一步调低,那么自然是选择一年一调整(浮动)的更为合适咯!

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从需要贷款的角度上讲,那自然是贷款利率越低越好,对于不需要贷款的人来说,贷款利率的高低并不那么重要,所以,是固定利率好还是一年一变好,这要从不同的需求来判断,比如易论,目前就算把贷款利率降低到3%我也是不会贷款的,还有很重要的一点,以我个人的名义想要在银行贷款恐怕也不容易,也贷不出几个钱……

比方说现目前的长期贷款利率下调到了4.90%,不是很高,但是也绝对不低了,因为银行存款的利息还达不到这个程度,这依旧意味着存款容易贷款难。

我们换个角度,比方说买房,正常来说首套房上浮20%,也就成了5.88%的利率,二套房也就更高了,事实上这对买房一族来说,就算LPR降低了,那也还是没有太大的区别,不买的一样不会买。

所以,就算利率降低了,那也没什么大的好处,假设利率固定了,比方说4%,这就一定好吗?在房地产去库存的周期,很大程度上房地产利率的上浮还得增加,看起来是低于了现在,但实际上也相差不大,除非当初大幅发展的额时候,只需要四点几的利率,那效果的确不同。

再看另外一个方向,比方说企业贷款,的确,如果贷款利率降低了,那当然是好事,绝大多数企业都是需要融资的,在经济不好的时候需求就更大了,然而贷款利率一旦固定,对很多领域来说都是灾难。

融资成本如果不能随着经济的波动而波动,那么企业的生存将变得更为困难,比方说固定在4.9%,本来经济就不好,企业赚钱就更少了,融资成本却没变化,这就意味着企业得付出更多的努力才能还贷,那还怎么生存?

如果在经济非常好的时候,贷款利率是固定的,那么企业获得贷款的能力也就更强,本来就靠着借贷赚了更多的钱,可利息却是一样的,那么企业的泡沫也将会加大,时间越长泡沫也就越大,泡沫破裂怕是不得了。

所以,固定利率不现实,还是得跟随经济波动而波动,才能起到调控的作用……


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LPR最近又出新规则,大意是在今年10月8日以前,已经在银行办理过房贷的人,可能要与银行重新签订贷款合同。贷款合同就房贷利率的基础利率进行更改,由原来的基准利率变为LPR利率。同时也可以选择是固定利率还是浮动利率。人民银行提到,如果是浮动利率的话,最快是一年一变。lpr定价基准转换是什么意思那么问题来了,究竟是应该选择浮动利率还是固定利率呢?我个人建议先考虑以下几个因素再进行确定:

一、是否会提前还款

大家都知道,国际经济环境动荡,国内经济环境虽说平稳,但也并不乐观。最近几年利率下行将是常态。不过没有人能够准确预测出具体到哪一年利率会开始上行。如果采用固定利率,而且在利率开始上行,并上行到自己办理贷款时的利率水平时,进行提前全部结清。那么自己就可以完全享受到利率下行的红利,同时不会受到利率上行的影响。如果压根你就不打算提前还款,那我建议还是选择浮动利率,没有人能够预测到在未来的二三十年间,利率会如何发生变化。既然不知道如何变化,那就不妨跟着国家的经济大势来调整自己的月供。

二、是否嫌还款金额变动麻烦

采用浮动利率,顾名思义就是LPR利率发生变化,房贷利率也会跟着变化。房贷利率发生变化,还款金额也会发生变化。还款金额至少每年要变一次。具体是变多还是变少,没有人能够打包票,但由于LPR利率每月都会发生变化,一般月与月之间的LPR利率差值不会有太大的变动,都是以5个基点为单位变动。可如果放到年与年之间的LPR利率差值,那可能会相差比较大。对于客户月供多少影响也是相对较大的。如果每月都有5个基点的变动,一年最多变60个基点。假设今年房贷利率为4.9%,贷款金额为100万,明年房贷利率为5.5%,月供相差370元之多。如果你嫌这种变动不方便,经常会忽略还款金额,那就考虑固定利率,这辈子不变。lpr定价基准转换是什么意思

三、银行的建议

按照人民银行的说法,银行可以和客户进行协商是采用固定利率还是浮动利率。既然是协商,那就是客户和银行都有表达自己意见的权利。客户想要固定利率,但是银行不同意,照样还是签不成。据我的经验来看,银行一般会要求客户签署浮动利率。因为按照管理来说,银行五年期以上的贷款都是要求采用浮动利率的。即使你不同意,银行也会尽可能要求客户签署成浮动利率的。

总结:

如果你想要提前还款,那建议采用固定利率;如果你不想要每年都变一次利率,那就选固定利率。最终采用什么样的利率,还是要与银行进行协商讨论,才能确定。

10年以内能还清房贷的,本质上区别不大,如果房贷要还10到30年,建议选择1年一变!

我尽量说得简单一点,如果选择参考LPR值,其未来5年内房贷利率在5.2到5.8%左右的区间波动的可能性更大,这是一个大致的参考值,如果你以前的优惠的利率,低于这个区间,且5年内有把握能还完,肯定不用转变;如果是优惠利率,10年之内能还清房贷的,不用换。

所以要讨论这个问题,一定要清楚的知道自己签约的房贷利率处于一个什么样范围?是未来10年之内可以确保相对的低,还是目前偏高想未来换点低利率的。这都有助于你选择最适合你自己的决定。

可以给如下思路:

如果签约利率在5.7%以上的,建议换一年一变,未来有降低的趋势!

如果签约利率在5.3%以下的,可以不换。

如果签约利率在这之间的,好好挣钱,争取早日还完贷款才是王道,可转可不转自己决定,本质上和那个”朝三暮四”的猴子故事是类似的!在这里祝还贷之人早日还完房贷无债一身轻!

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LPR改革对市场的利率影响是深远的,楼主的问题大概率是针对按揭贷款而言,按揭贷款期限很长,最长长达30年,如何选择LPR加点方式,才有利于购房者,才可以少还一点贷款,这需要购房者分析未来LPR走势,如果LPR利率下行,那么就选择一年一变,如果判断LPR利率上行,那么就选择固定利率。

央行按揭贷款LPR改革方案

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

这里有三个意思,一个是目前的基准利率上浮要改革为LPR加点方式,另一个是有两种LPR加点方式,A是固定利率,也就是未来不管市场基准利率还是LPR利率变动,购房者按揭贷款利率雷打不动,B是跟随LPR利率变动而变动,LPR利率下跌,第二个合同期限跟着下跌,LPR上涨,第二个合同期限按揭贷款跟着上涨。三是确定了加点方式以后,未来加点的数值是不变动的,也就是说是固定的,如同目前的基准利率上浮,浮动的幅度是不会跟着降息加息而变动的。

这就需要购房者对未来LPR利率走势做出判断,如果判断未来LPR下跌,就采用B方案,如果判断未来LPR利率上涨,就采用固定利率方式。

未来LPR大概率继续下跌

面对经济下行压力,目前全世界央行货币宽松已经成瘾,欧洲央行在负利率基础上继续降息10个基点,同时维持每个月200亿欧元购债不变,美联储年内三次降息25个基点共计75个基点,虽然暂时停止降息,但特朗普气势汹汹,不断炮轰美联储的货币政策,认为美联储是美国经济最大麻烦,美国应该降息到负利率,减少国债利息支出。

我们央行虽然没有降息,但年内也是连续降准,缘何没有降息,一个是CPI高企,最近一期CPI达到4%,1.5%的基准利率已经是实质上的负利率,其次是地产泡沫太大,地产对货币政策非常敏感,贸然降息,可能会进一步推升地产泡沫,反而不利于经济转型,不利于科技创新。

但是面对国内外复杂的经济和金融环境,经济下行压力依然比较大,解决中小企业融资难融资贵问题被提高到一个新高度,降低整个市场资金利率的决心没有改变,LPR利率已经数次下调5个基点,就是5年期以上的LPR最近也下调了5个基点。市场资金利率三连跌,引导市场资金利率下行,一个是MLF资金利率下调5个基点,7天期逆回购资金利率下调5个基点,国库定存资金利率下调5个基点。

国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施,降低实际利率和综合融资成本,推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解。降准就是降低银行负债端成本,缘何需要降低银行负债端成本,在于LPR改革下,银行的贷款端利率已经下行,银行净息差收窄,银行利润被蚕食,需要向银行输送低成本长线资金,银行才可能会心甘情愿的降低贷款利率,否则,银行会采用不同的方式转嫁成本,贷款利率明降暗升。

为了降低银行负债端成本,最近有一个消息令笔者关注,多省市的银行机构接到监管部门通知,要求立即暂停新增定期存款提前支取靠档计息的产品余额和新增客户。这个要求实际上就是定期存款未到期取现,只能按照活期利率计算,而不能按照靠档计息,对储户而言,会形成较大的利息损失,

之所以要这样做,在于LPR报价体系中,资金成本占据比重很高,为了推动LPR下行,必须彻底把银行负债端成本降下来,也就是有效的控制银行负债成本,才能推动LPR下行,如果银行负债端成本在资金揽存压力下,不能出现下降,反而是上涨的,LPR利率是难以下行的,即使强势推动利率下行,银行也不会给低利率贷款,解决中小企业融资难融资贵就成为泡影。

因此从各种迹象看,LPR率未来还是处于下行通道之中,既然LPR是下行的,那么,我个人认为,按揭贷款也就不适合采用固定利率方式,而是采用随行就市的LPR加点方式更为恰当,毕竟LPR下行5个基点,就能带来月供的减少,就能少还贷款。

以100万元贷款20年计算,贷款利率6.5%,

贷款总额1000000.00元

还款月数240月

每月还款7455.73元

总支付利息789375.53元

本息合计1789375.53元

下跌5个基点,贷款利率6.45%

贷款总额1000000.00元

还款月数240月

每月还款7426.32元

总支付利息782317.79元

本息合计1782317.79元

每个月少还款29.41元,看起来不是很多,但按照240个月计算,可以少还款7058.4元,也会相当于很多购房者一个两个月工资,问题在于未来LPR利率下行可能不止5个基点,如果下行15个基点或者是25个基点,少还利息就会少很多。

存量浮动贷款利率转换之后,我个人会选择浮动利率好,也就是选择随LPR利率一年一变好,而不会选择固定利率。

固定利率

固定利率也就是在贷款之时,与银行确定一个贷款利率,这个贷款利率是不随央行的基准利率调整而改变,一直按照这个贷款利率进行计算利息,直到贷款还清为止。lpr定价基准转换是什么意思

类似之前以央行的基准贷款利率,也就是上浮10%~30%之间;基础利率为4.90%,上浮20%,选择的是固定利率,贷款30年,实际贷款利率是5.88%,30年的贷款利率都是5.88%不会改变的,这就是固定利率。

浮动利率

浮动利率就是跟随央行的基准利率变动而变动,现在以LPR利率为基准,每个月进行调整一次,但房贷利率一般都是跟随LPR利率一年进行调整一次。

类似2019年的LPR利率平均在4.8%,而之前的浮动贷款利率是4.85%,由于选择的是浮动贷款利率,跟随央行的LPR利率进行调整,第二年的话你的贷款利率会进行下调5个基点,也就是贷款少支付一点利息,这就是浮动利率的好处。lpr定价基准转换是什么意思

为什么LPR利率实行后,选择浮动利率好呢?

央行的贷款利率是随着经济的发展情况,根据经济数据来最终确定基准贷款利率的,现在实行LPR利率的话,随机变动的,贷款利率会更加贴切经济数据。

我国经济过去十几年的高速增长率已经宣告一段落了,经济增长率已经逐步的进入了中速发展,从这里可以推测,如果这个时候选择浮动贷款利率,相信随着经济的增长率进入中速,央行的LPR利率会有进行下调的空间,这是选择浮动贷款利率的优势。

另外一个好处就是浮动贷款利率是跟随央行LPR利率变动的,根据当前国家经济情况,面对全球各国的经济数据来看,经济已经承受比较大的压力,为了稳定经济,央行难免会出现降息措施来稳定经济,贷款利率进行下调也是难免的。lpr定价基准转换是什么意思

汇总

选择浮动利率是跟随央行的基准利率贷款,现在的贷款利率来看,未来大概率会出现降息的,这是选择浮动利率的最大优势。毕竟只有选择浮动利率才是享受到降息的优惠,选择固定利率的话,央行降不降息是跟自己没有任何影响。

所以我建议借款人趁机这次存量浮动贷款利率的转换机会,可以把固定利率随便为浮动贷款利率,这样可以根据央行LPR利率更加贴切,更亲近。

看完点赞,腰缠万贯,感谢阅读与关注。

LPR实行后,对于与我们个人最直接相关的事情就是我们存量的按揭贷款在银行与我们协商时到底是选择固定利率还是选择一年一变的浮动利率?到底哪种利率方式对贷款的人更有利?结合自身的体会简单进行一下分析:

计息方式的选择取决于对未来利率走势的判断

我们选择什么样的计息方式,主要取决于我们对未来利率走势的判断。如果预期未来贷款利率下降,那么为了享受利率降低带来的好处,我们就应该选择浮动月利率,一年一变;但是如果我们预期未来贷款利率上涨,为了锁定风险,我们可以选择固定利率,这样后期利率上涨都不会对我们的利息支出产生影响。

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中国未来利率变化的趋势如何

对于利率没有任何人能够精准的进行预测,利率政策的变化与国内经济形势和全球经济形势密切相关,利率政策会因时而变。但我们还是可以从一些事件,看出一些趋势:

1、人民银行在引导利率下行

人民银行2019年9月公布的5年期以上的LPR利率为4.85%,12月公布的5年期以上的LPR利率为4.80%。虽然时间较短,但是LPR利率处于一个下降的通道。因为人民银行调整贷款基准利率和存款准备金率影响巨大,为了实现精准调控,通过LPR利率的调整,引导利率下行。

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2、政府部门不断强调降低社会融资成本

中国经济已经过了每年保持10%以上增长的高速增长期,已经下降到目前的年增长6%左右。加上国际经济贸易形势的变化,国内很多企业,特别是一些抗风险能力较弱的中小企业普遍感觉“日子难过”,为了加大对这部分企业的支持,增加企业的投资信心,政府不断强调要降低社会的融资成本。在这样的一个大背景下,贷款利率下行是一个长期的趋势。

全球主要的经济体均处在一个低利率区间

随着全球经济形势的不断变化,全球主要的经济体都在调低利率。美国政府不断呼吁美联储降低利率,欧盟现在已经是“负利率”了,日本长期都保持“低利率”运转。作为全球第二大经济体,我们的利率较其他主要的经济体高出不少,为了保持竞争力,降低利率是一个显而易见的趋势。随着我国经济的不断发展,利率向国际接轨是一个可以预期的趋势。

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一项政策的调整,肯定有利有弊,我们没办法预测到未来20年或者30年后的事情,但以目前10年内来看,在降息预期较为确定的情况下选择一年一变的浮动利率对购房者来说更为划算。

先说我的观点:只要没有特殊理由,房贷利率最好选择跟随lpr每年调整。

对于非金融专业的人员来说,这次的存量利率调整看起来有点麻烦,主要是对以前商业住房贷款的人影响比较大,因此大家有点纠结。

其实,如果你仔细看一下央行的公告,事情好像也没有那么复杂,下面我简单给大家梳理一下。

一、调整的主要内容

人民银行这次对存量贷款利率形成机制进行调整,主要内容有以下几点:

1、以前的贷款利率需要变更成lpr加点的方式。

2、变成lpr加点方式之后,你可以选择利率固定不变,也可以选择跟随lpr变化。

3、对房贷利率来说,如果选择利率固定不变,就是维持现在的利率水平,不能和银行重新协商。

4、选择跟随lpr变化,调整周期最短为一年。

5、利率调整后,加点数值保持固定,加点数值等于:现有利率-当期lpr

明白了这几点之后,你就会发现首期转换你的房贷利率是不会变化的,比如你原来的贷款利率是5.88%,转换后的第1年,你的房贷利率仍然是5.88%,只有到下一个年度的重定价周期开始,才会跟随当期的lpr变化。
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二、怎样选择对自己有利?

选择固定利率还是随市场变化,主要就是基于未来利率变化是否对自己有利,为此你需要进行一些基本的判断。

你需要知道,现在的利率是呈下降趋势的,Lpr实行5个月了,利率由原来的4.9%下降到现在的4.8%,短期内仍有可能继续下降。

长期来看利率会怎么走?这一点很难把握,但是目前,一些发达国家都已经接近零利率的水平,将来我国会不会这样很难说,这种状况能持续多久也不确定,10年之后的利率也有可能会再次上升。

基于上面的趋势分析,对于剩余贷款时间不长的人来说,选择跟随lpr变化是比较有利的,因为短期内lpr是下降的,你的实际利率也会跟着降低。

对于剩余贷款时间还有10年以上的人来说,由于利率趋势不好把握,选择跟随lpr变化,更接近市场的实际情况,长远看这样也不算吃亏。

最后需要说明一点:因为利率转换时,首期利率保持不变,也就是说Lpr下降越多,加点数值就越大,如果利率下行,合同变更越早,对借款人越有利。

比如你的房贷利率为5.88%,现在的lpr是4.8%,你的加点就是108点,如果lpr降为4.7%,你的加点就是118点,而这个加点数在整个贷款期间是不会变化的,所以利率下行的情况下,早一点变更会更好一些。

以上为个人观点,仅供参考。

2019年12月28日,央行发布利率房贷利率新政,之前按照基准利率上浮的房贷利率需要转换为固定利率或者LPR利率,LPR利率一年调整一次,固定利率合同期限内利率固定。本次调整开始时间从2020年3月1日开始,2020年8月31日结束。借款人只能从固定利率和LPR利率中选择一个,而且一旦选择不可更改,选择哪一种更好?

固定利率好,还是一年一变好?

  • 固定利率

从基于基准利率的浮动利率变为固定利率,固定利率怎么确实?固定利率=现有的房贷房贷利率合同对应的利率。某借款人剩余房贷期限为20年,未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%,即房贷利率为5.39%,2019年5年期的LPR利率为5.88%,则转化为的房贷固定利率为5.88%,并且剩余的20年合同内保持不变。

  • 基于LPR的房贷利率

基于LPR的房贷利率,是和市场报价利率(LPR)挂钩,央行每个月20号会公布LPR利率,简单说合同签署的是LPR利率+加点组成,最重要的是加点一点确定,整个合同期限不变,LPR利率每年调整一次,调整的利率是参考上1年LPR利率。

举例,房贷利率为LPR+60点组成,2020年一年的房贷利率等于2019年12月LPR利率+60,2019年12月5年期的LPR利率等于4.8%,则2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%,支付房贷利息,2021年的房贷利率基于2020年12月份的LPR利率+0.6%确定。

本次基于基准利率的老合同转换为LPR利率的加点值=现在房贷利率-2019年12月LPR,保证转换前后借款人的房贷利率保持不变,例如,某借款人剩余房贷期限为20年,未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%,即商业房贷利率为5.88%,2019年12月5年期的LPR利率为4.8%,则LPR的加点值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加点值在剩余的20年房贷期限内不能改变。

通过以下固定利率和基于LPR利率对比,2020年两种选择的利率完成相同,2021年及之后,利率是否相同,取决于之后每年12月份的LPR利率情况,我建议选择转换为LPR利率,因为我国经济的下行压力大,宽松的利率环境很有必要,另外参考国际上其他国家从高速增长切换到常态增速,一直处于宽松的利率环境;再者,我国的中小企业,融资贵问题一直没有得到解决,央行一直在降息,给中小企业减负,基于上面三个原因,未来LPR利率还有可能继续下降,2019年11月份,5年期和1年期的LPR利率已经下调0.05%。所以选择从基准利率转化为LPR利率,支付的利息可能比固定利率低。

lpr定价基准转换是什么意思

12月28日早上,中国人民银行官网发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,大概意思就是要求自2020年3月1日起,金融机构要把之前挂钩贷款基准利率利率住房贷款转换为贷款市场报价利率(LPR),也可以转化为固定利率。

lpr定价基准转换是什么意思

这个问题的关键就在于,挂钩LPR后利率一年一变能否变得比固定利率的水平低。我认为选择挂钩LPR一年一变更好,因为LPR在未来大概率是会下行的。

今年8月央行宣布,10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。意味着你如果挂钩LPR,未来LPR下降,你的房贷利率会跟着下降。

此前,LPR利率已经多次调整,且LPR利率已经多次下调了5个基点,而与房贷利率最密切相关的5年期LPR,也从最初的4.85%、调整为4.80%,下降了5个基点。根据其趋势来看,它也是出于下降通道中的,估计这种下调的趋势,短期内是不会有所改变的!

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而且,央行也是有心引导LPR下行的,中小企业融资贵的问题一直存在,LPR实行后,各银行以后的贷款利率均是参考LPR,要想解决中小企业融资贵的问题,就必须引导LPR下行,降低它们的融资成本。比如中期借贷便利(MLF)利率、7天期逆回购资金利率就下调5个基点,这就表明市场资金的利率在下行。

另外,最近很多银行收到监管层通知要暂停靠档计息存款产品,这类产品根据客户实际存入时间以靠近的定存档计算定期利息,剩余的按活期计息。其实就是高息揽存,这就变相的提高了贷款利率。

lpr定价基准转换是什么意思

LPR是各报价行按其最优质客户执行的贷款利率进行报价而形成的,银行贷款利率肯定是要根据自身的资金成本来确定的,而靠档计息产品会提高银行的资金成本,所以监管层会叫停这类产品。

所以,LPR以后大概率是要下行的,在选择房贷利率上还是挂钩LPR一年一变好。

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